Heizungsanlage im Sondereigentum muss geduldet werden

Ein Wohnungseigentümer wollte die gemeinschaftliche Heizungsanlage aus einem Kellerraum entfernen lassen, den er laut Teilungserklärung als Sondereigentum ansieht. Die Heizung versorgt 5 von 7 Wohnungen im Haus – seine eigene gehört nicht dazu. Nachdem das Amtsgericht Marburg seiner Räumungsklage stattgab, wies das Landgericht Frankfurt a.M. diese in zweiter Instanz ab (Urteil vom 13.03.2025, Az. 2-13 S 8/24).

Kernaussagen des Urteils:

• Auch wenn der Raum dem Kläger gehören sollte, muss er die Heizungsanlage vorübergehend dulden.

• Die Duldungspflicht ergibt sich aus Treu und Glauben gegenüber der Gemeinschaft.

• Die Nutzung durch mehrere Wohnungen macht die Heizungsanlage zwingend zum Gemeinschaftseigentum.

• Ein Rückbauanspruch besteht nicht, solange keine alternative Heizlösung geschaffen ist.

• Die Frage, ob der Raum Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist, wurde offengelassen.

Folgen für Eigentümer und Beiräte:
Ein Anspruch auf Verlagerung der Anlage kann bestehen, wenn andere Lösungen (z. B. Heizhaus oder Anbau) technisch und wirtschaftlich umsetzbar sind. Die Umsetzung müsste per Beschluss erfolgen – oder per gerichtlicher Beschlussersetzungsklage.

Hinweis zur Rechtslage:
Gemeinschaftliches Eigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam – nicht der GdWE. Diese verwaltet es lediglich.

Fazit:
Solange keine Alternative zur gemeinschaftlichen Heizung geschaffen wurde, muss der betroffene Eigentümer die Nutzung seines Raums dulden. Für Änderungen bleibt nur der Weg über einen Beschluss – oder dessen gerichtliche Ersetzung.